Чтобы оформить покупку недвижимости в Испании, потребуется от недели до трёх месяцев. Дополнительные расходы при подобной сделке составляют 12–15 % сверх цены объекта. Расходы состоят из оплаты налогов, сборов, пошлин, услуг нотариуса, а также переводы с испанского языка.

Покупая новостройку, покупатель выплачивает НДС (IVA, Impuesto sobre el Valor Anadido) в размере 10 % от стоимости объекта. При приобретении земельных участков и коммерческих объектов ставка НДС в Испании составляет 21 %. При покупке первичных объектов также взимается гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD), размер которого составляет около 1 % (варьируется в зависимости от региона).

При покупке вторичной недвижимости выплачивается налог на передачу имущественных прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP). Его ставки зависят от региона. В Валенсии его размер 10%.

Плата за услуги нотариуса и комиссия за регистрацию недвижимости в земельном кадастре составляет 0,2–2,0 % от стоимости объекта. Чем дороже объект, тем эти расходы меньше. Например, при покупке жилья стоимостью 160 тыс. евро они составят 1,75 %; если объект стоит 1 млн евро, нотариусу выплачивается 0,2 %.

Комиссия агентов недвижимости достигает 3–5 % от стоимости объекта. Работу риелторов всегда оплачивает продавец.

Приобрести дом или квартиру в Испании можно в несколько этапов:

1. Открытие счёта в банке. Перед покупкой недвижимости следует открыть счёт в испанском банке, для чего потребуются:

• заграничный паспорт;
• документ с отметкой о регистрации по месту жительства;
• справка о доходах за последние три месяца, налоговая декларация;
• для индивидуальных предпринимателей: документ, подтверждающий факт владения бизнесом или участие в таковом с указанием страны регистрации компании, справка о доходах, описание деятельности компании (можно предоставить ссылку на официальный сайт).

Стоит также быть готовым предоставить банку информацию о происхождении средств.

Если в Испанию ввозятся наличные на сумму 10 тыс. евро и более, их нужно декларировать. Следует предпринять такие шаги:

• после получения багажа перед выходом из зоны прилёта нужно обратится к работнику таможенного контроля (guardia civil, aduana);
• заполнить бланк декларации, указав адрес постоянного проживания, адрес в Испании, информацию о происхождении денежных средств и их назначении; работники таможенного контроля помогут правильно внести данные;
• получить экземпляр декларации, заверенный печатью.

После этого можно без проблем распоряжаться деньгами на территории Испании: любой банк зачислит сумму на счёт, а нотариус при подписании договора купли-продажи примет декларацию в качестве документа, подтверждающего легальность происхождения средств.

2. Получение идентификационного номера. Иностранец в Испании должен получить идентификационный номер (Número de Identificación de Extranjero, NIE). Это аналог российского ИНН, необходимый для покупки недвижимости, транспортного средства, финансовых сделок, открытия счёта в банке и открытия бизнеса в стране. NIE не даёт права на пересечение границы и проживание в Испании. Срок выдачи — от 14 до 30 дней. NIE можно получить непосредственно в Испании. Госпошлина — 9 евро.

3. Выбор объекта. Нужно обратить внимание на расположение, возраст жилья, материалы, использованные при его строительстве, качество отделки и близость объектов инфраструктуры.

4. Подписание предварительного соглашения. После того как выбран подходящий объект, подписывается предварительное соглашение (contrato privado de compraventa), в котором указывается цена и способ оплаты. Покупатель вносит залог — около 10 % от стоимости объекта. Если по какой-либо причине покупатель передумал приобретать данный объект, его аванс пропадает. Если сделку отменяет продавец, то аванс возвращается покупателю в двойном размере. Далее назначается дата заключения сделки купли-продажи. Риелторы готовят документы для передачи нотариусу. После получения предоплаты покупателю предоставляют два месяца на погашение остатка платежа (это всегда отражается в соглашении).

5. Подача заявки на ипотечный кредит (если необходимо). Покупатель или риелторы подают документы на ипотечный кредит в банк, где открыт счёт. Срок рассмотрения заявки — около трёх недель.

6. Подписание окончательного соглашения. Это происходит в присутствии нотариуса. Покупателю и продавцу выдаются копии правоустанавливающих документов, заверенных нотариусом. Покупатель переводит на счёт продавца оставшуюся часть суммы. По истечению срока, не превышающего трёх месяцев, они получают у нотариуса оригиналы договора купли-продажи (escritura pública).

7. Регистрация недвижимости. Недвижимость в Испании регистрируется в реестре собственности (registro de propriedad). Этот процесс длится около трёх месяцев. По факту регистрации покупатель получает выписку из реестра (Nota Simple Informativa).

Расходы на содержание недвижимости в Испании складываются из налогов, страховки, оплаты услуг управляющей компании и коммунальных платежей. Для тех, кто приобрел дом или квартиру в ипотеку, в этот список входят ежемесячные взносы по кредиту. Покупателей, выбравших недорогое, но требующее ремонта жилье, ожидают дополнительные расходы.

В среднем на содержание испанской недвижимости уходит 2,5–2,8 тыс. евро в год.

Налоги

Владельцы недвижимости в Испании платят ежегодный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI), ставка которого одинакова для резидентов и нерезидентов — 0,4 – 1,1 % от кадастровой стоимости имущества в зависимости от локации и типа объекта.

Кроме того, каждый город устанавливает отдельный налог за обслуживание (коммуникации, вывоз мусора и т. п.), который обходится в несколько сотен евро в год.

Арендодатели платят налог на прибыль (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) — 25 % от дохода. Иностранцы вносят 2 % от потенциальной арендной платы, даже если они не сдают недвижимость.

Также нерезиденты платят специальный налог на состояние (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP), ставка которого — от 0,2 % (для имущества стоимостью до 193 тыс. евро) до 2,5 % (для недвижимости дороже 12,3 млн евро).

Страхование

Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, банк может потребовать, чтобы на нее была оформлена страховка. Например, страхование дома за 170 тыс. евро будет обходиться примерно в 300 евро в год.

Страховыми обычно признаются случаи, в которых имущество страдает от пожара, взрыва, бури, наводнения, землетрясения, утечки воды или масла из системы отопления, вандализма или кражи.

Услуги управляющей компании

Управляющая компания занимается такими вопросами, как уход за садом, бассейном, общими территориями жилого комплекса. Стоимость обслуживания достигает 60–80 евроцентов за 1 м² в месяц.

Владельцы вилл с бассейнами и садами платят управляющей компании по 2–3 тыс. евро в год.

Если вы приобрели апартаменты в кондоминиуме, то автоматически становитесь членом ассоциации жильцов. Эта организация решает, какую управляющую компанию нанимать.

Коммунальные платежи

Домовладельцы платят за электроэнергию в среднем 40-70 евро в месяц. Газ, вода и вывоз мусора обходятся ещё почти в 40 евро.

Ремонт

Некоторые покупатели хотят приобрести недвижимость, требующую ремонта. Во-первых, она значительно дешевле, во-вторых, есть возможность обставить жилплощадь в полном соответствии с собственным вкусом. Главное, чтобы из-за расходов на ремонт домовладелец не попал в ситуацию, о которой говорят: «Скупой платит дважды».

Средние расходы на ремонт жилья в Испании:

• лицензия на капитальный ремонт, которую нужно получить в администрации — 500 евро;
• убрать стену — 140 евро;
• плиточные работы — 35 евро/м²;
• установка системы отопления — 3 тыс. евро для дома площадью 90 м²;
• электропроводка и освещение — 1,5 тыс. евро;
• замена труб — 3–4 тыс. евро;
• восстановление фасада — 10–18 тыс. евро.